Společné jmění manželů a nemovitosti – jak postupovat při prodeji nebo dědictví?
Co patří a nepatří do společného jmění manželů? Jak se řeší prodej nemovitosti ve společném jmění manželů? Jak je to s dědictvím? Co znamená zúžení a rozdělení společného jmění manželů? Přinášíme odpovědi.
![](https://blahareality.cz/wp-content/uploads/2024/06/spolecne-jmeni-manzelu-1024x574.png)
- Společné jmění manželů vzniká automaticky, pokud manželé nemají předmanželskou smlouvu. Tuto smlouvu lze uzavřít i po svatbě.
- Dědictví nepatří do společného jmění manželů.
- Může být v katastru zapsán jen jeden z manželů? Ano.
Společné jmění manželů
Společné jmění manželů je právní institut, který vzniká automaticky uzavřením manželství. Pokud snoubenci neuzavřou předmanželskou smlouvu (kterou lze uzavřít i po svatbě), bude jejich společné jmění podléhat zákonnému režimu. V tomto režimu spadá do společného jmění vše, co jeden nebo oba manželé získají během trvání manželství, s několika výjimkami.
Co nepatří do společného jmění manželů?
Do výjimek ze společného jmění manželů patří například věci získané jedním z manželů darem nebo dědictvím. Pokud jeden z manželů zdědí nebo obdrží darem dům od rodičů, tento dům se nestane součástí společného jmění, ale zůstane výlučným vlastnictvím daného manžela. Pokud manžel tento dům prodá a za získané peníze koupí jinou nemovitost nebo věc, i tato nově nabytá věc bude v jeho výlučném vlastnictví a nespadá do společného jmění. Naopak, příjmy z pronájmu takového domu se do společného jmění již počítají.
Další výjimku tvoří věci získané jako náhrada nemajetkové újmy na přirozených právech manžela. To může zahrnovat finanční kompenzace za utrpěnou újmu na zdraví, jako jsou bolestné, ztížené společenské uplatnění, duševní útrapy nebo ztráta na výdělku. Věci pořízené za tyto prostředky také zůstávají ve výlučném vlastnictví manžela. Pokud by tedy manžel použil náhradu za ztížené společenské uplatnění k nákupu bytu, tento byt by náležel pouze jemu a nebyl by součástí společného jmění. Nicméně, výnosy z pronájmu takového bytu by se již do společného jmění počítaly.
Společné jmění manželů a prodej nemovitosti
V praxi se často setkáváme se situací, kdy je v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník uveden pouze jeden z manželů, i když žádná z výjimek zákonného režimu není naplněna. To se děje proto, že katastr nemovitostí při povolení vkladu vlastnického práva nezkoumá, jakým režimem se majetkové vztahy nabyvatele řídí. Může se tak stát, že i když je v katastru uveden pouze jeden z manželů, nemovitost spadá do společného jmění obou manželů. Při nákupu nemovitosti od osoby v manželství je proto důležité ověřit, zda nemovitost nespadá do společného jmění, a pokud ano, zajistit souhlas druhého manžela s prodejem. Jinak se kupující vystavuje riziku neplatnosti kupní smlouvy, protože k nakládání s majetkem ve společném jmění je potřeba souhlas obou manželů.
Souhlas druhého manžela je vyžadován i v případě, že prodávaná nemovitost není součástí společného jmění, ale slouží jako rodinná domácnost manželů. Pokud tedy nakupujete nemovitost od manžela a ověříte, že nespadá do společného jmění, vyžádejte si souhlas druhého manžela, pokud v ní oba manželé dosud bydleli. Tento souhlas vyžadují i banky při podpisu zástavní smlouvy, často bez ohledu na to, zda manželé v zastavované nemovitosti skutečně bydlí.
Zúžení společného jmění manželů – co to je?
Pokud jde o smluvený režim společného jmění manželů (SJM), tedy o jeho zúžení či rozdělení, snoubenci ho mohou sjednat ještě před svatbou, nebo i po uzavření manželství. Vždy je však nutné, aby byla tato dohoda uzavřena prostřednictvím notáře. Výsledný smluvený režim obvykle spočívá v režimu oddělených jmění, kdy každý z manželů nabývá majetek do svého výlučného vlastnictví, i když za normálních okolností by tento majetek patřil do společného jmění. Manželé si také mohou rozsah svého společného jmění zúžit nebo rozšířit. Mohou se například dohodnout, že společná věc, která dosud patřila do společného jmění, se stane výlučným majetkem jednoho z nich, nebo naopak, že výlučná věc jednoho z nich bude součástí společného jmění.
Možných uspořádání majetkových vztahů mezi manželi je tedy mnoho a není vždy možné spoléhat na správnost zápisů v katastru nemovitostí. Pokud si nejste při prodeji či nákupu nemovitosti jisti, jaké náležitosti je třeba dodržet a co vše je nutné splnit, aby nedošlo k ohrožení převodu majetku kvůli majetkovým vztahům manželů, obraťte se na odborníky. Máme bohaté zkušenosti s obchodováním s nemovitostmi, kde figuroval manželský prvek, včetně případů s cizozemským prvkem.
MICHAL BLÁHA
Prodejte nemovitost se mnou i vy
Vydělám vám více peněz bez starostí
RE/MAX Horizont
+420 731 098 231
www.blahareality.cz