und warum wird das die meisten Besitzer teuer zu stehen kommen?

Jedes Jahr entscheiden sich Tausende von Wohnungseigentümern und Hausbesitzern in Tschechien dafür, ihre Immobilie auf eigene Faust zu verkaufen. Der Grund ist logisch: Sie wollen Provisionen für Immobilienmakler sparen. Doch das Ergebnis ist überraschenderweise oft das Gegenteil. Ein niedrigerer Verkaufspreis, unnötiger Stress und rechtliche Komplikationen, die sie sich gar nicht gewünscht hatten.

Lassen Sie uns sehen, was ein Verkauf ohne Makler wirklich bedeutet, wo am häufigsten Geld verloren geht und wie Sie entscheiden, was für Sie vorteilhafter ist.

Warum wollen Leute eine Immobilie ohne Makler verkaufen

Das häufigste Argument ist einfach: Provision sparen. In der Tschechischen Republik liegt diese in der Regel zwischen 3 und 5 % des Verkaufspreises, was bei einer Wohnung im Wert von 5 Millionen Kronen 150.000 bis 250.000 CZK entspricht. Das ist ein Betrag, der keineswegs zu vernachlässigen ist.

Ein weiterer Grund ist das Gefühl, dass Nachbarn selbst verkaufen und es einfach war, oder die Überzeugung, dass Immobilienportale wie Sreality, Bezrealitky oder Reality.iDnes keinen Vermittler erfordern. Man muss nur eine Anzeige schalten und warten.

Doch die Realität des Immobilienverkaufs ist weitaus komplexer.

Was alles beinhaltet der Verkauf einer Immobilie in Eigenregie

Bevor du dich entscheidest, ohne Makler zu verkaufen, ist es gut zu wissen, was dich erwartet. Es geht nicht nur darum, Fotos zu machen und eine Anzeige zu schalten.

Richtige Immobilienbewertung

Dies ist der erste und wichtigste Schritt und außerdem der, bei dem Verkäufer am häufigsten Fehler machen. Zu hoher Preis Verursacht, dass eine Immobilie monatelang ohne Interesse auf Portalen hängt. Sie senken den Preis am Ende sowieso, wobei die lange Inseratszeit selbst ein Problem signalisiert und Käufer das wissen. Zu niedriger Preis wird Sie einfach um Geld bringen.

Die richtige Bewertung erfordert Kenntnis der aktuellen Transaktionen in der jeweiligen Gegend, der Marktlage und der Besonderheiten der betreffenden Immobilie. Es reicht nicht aus, sich anzusehen, was die Nachbarn anbieten. Das sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise.

Immobilienvorbereitung und Home Staging

Fotos sind entscheidend. Mehr als 90 % der Käufer suchen online nach Immobilien, und der erste Eindruck, den die Fotos hinterlassen, entscheidet darüber, ob sie überhaupt anrufen. Amateurhafte Handyfotos mit Unordnung im Hintergrund mindern das Interesse und damit auch den Endpreis. Home Staging, also die Vorbereitung der Immobilie auf Fotoshootings und Besichtigungen, kann den Verkaufspreis um Zehntausende bis Hunderttausende Kronen steigern.

Marketing und Vertrieb von Anzeigen

Kostenlose oder günstige Anzeigen haben auf Portalen eine begrenzte Sichtbarkeit. Kostenpflichtige Premium-Platzierungen, Werbung in sozialen Medien und die Arbeit mit einer Datenbank aktiver Käufer sind Werkzeuge, zu denen ein normaler Verkäufer keinen Zugang hat. Ein Makler mit einer funktionierenden Datenbank von Interessenten kann Ihre Immobilie verkaufen, noch bevor sie überhaupt auf einem öffentlichen Portal erscheint.

Kommunikation mit Interessenten und Besichtigungen

Die Realität sieht so aus: Sie erhalten Dutzende von Anrufen, von denen die Hälfte von Spekulanten oder Immobilienmaklern stammt, die Immobilien für ihr Angebot suchen. Sie müssen Besichtigungstermine selbst vereinbaren, abends und am Wochenende verfügbar sein und Fragen zum technischen Zustand, Energieausweis, zur Dokumentation oder zur Höhe der Hausgeldzahlungen beantworten können.

Preisverhandlung

Ein erfahrener Käufer oder sein Makler wird auf eine Preissenkung drängen. Eine emotionale Bindung an die Immobilie, die Sie jahrelang bewohnt haben, hilft Ihnen bei dieser Verhandlung nicht, im Gegenteil. Der Makler agiert als neutraler Vermittler und ist in dieser Hinsicht oft in einer stärkeren Position.

Rechtsservice und Vertragsdokumentation

Hier beginnen die größten Risiken. Der Reservierungsvertrag, der Kaufvertrag, der Kaufpreis-Treuhandvertrag, die Finanzierungszusicherung des Käufers, die Löschung der Grundschuld der Bank, die Einreichung eines Antrags auf Eintragung ins Grundbuch. All das muss korrekt und in der richtigen Reihenfolge geschehen.

Eine fehlerhaft aufgesetzte vertragliche Vereinbarung oder eine mangelhafte Übertragung können Sie nicht nur Geld, sondern auch die Immobilie selbst kosten. Ein Anwalt, der die Unterlagen für Sie vorbereitet, kostet zusätzlich 10.000 bis 30.000 Kč, und selbst dann sind Sie nicht sicher, ob er Erfahrung speziell mit Immobilientransaktionen hat.

Wo Verkäufer ohne Makler am häufigsten verlieren

Basierend auf praktischer Erfahrung sind dies die häufigsten Stellen, an denen der Eigenverkauf den Eigentümer teuer zu stehen kommt.

Unterbewerteter Verkaufspreis ist die häufigste Ursache für Verluste, in der Regel 3 bis 8 % unter dem tatsächlichen Marktwert. Unerschlossene Auktionsdynamiken pak, že zkušený makléř dokáže u žádaných nemovitostí vyvolat zájem více kupujících najednou a cenu naopak navýšit nad původní požadavek. Ke ztrátám přispívají i Rechtsberatungskostendenn auch beim Selbstverkauf ist ein Anwalt unerlässlich. Ein Verkauf, der 6 bis 12 Monate statt 6 bis 10 Wochen dauert, ist dann ein unnötiger Zeitverlust und das Aufschieben von weiteren Lebensplänen. Und schließlich Käuferfinanzierungsfehler sind ein Risiko in Situationen, in denen der Käufer mit einer Hypothek bezahlt und Sie die Auszahlung des Kredits, die Freigabe der Hypothek und die Eigentumsübertragung richtig koordinieren müssen.

Wann ein Verkauf ohne Makler sinnvoll ist

Seien wir fair. Es gibt Situationen, in denen der Selbstverkauf funktionieren kann. Wenn Sie an einen Freund oder ein Familienmitglied verkaufen, vertrauen sich beide Parteien und der Preis wird im Voraus vereinbart. Wenn Sie einen juristischen Hintergrund oder Erfahrung mit Immobilientransaktionen haben, ist Ihre Ausgangsposition stärker. Ebenso, wenn Sie eine Immobilie in einem Gebiet verkaufen, dessen Markt Sie sehr gut kennen und Zugang zu Daten über tatsächliche Verkaufspreise haben. Und schließlich, wenn der Käufer bar bezahlt und keine Hypothek benötigt, ist der gesamte Prozess erheblich einfacher.

In allen anderen Fällen überwiegen die Risiken und versteckten Kosten eines Eigenverkaufs in der Regel die eingesparte Provision.

Was macht ein guter Makler anders, als nur eine Anzeige zu schalten?

Ein professioneller Immobilienmakler verkauft keine Immobilien. Vermittelt Transaktionen und schützt die Interessen des Kunden. Konkretně provede tržní analýzu a stanoví optimální prodejní cenu, zajistí profesionální fotografii, půdorys a případně virtuální prohlídku, aktivně osloví kupující z vlastní databáze ještě před spuštěním veřejné inzerce, přebere veškerou komunikaci se zájemci a organizaci prohlídek, provede prověření kupujících a jejich financování, zastřeší veškerou smluvní dokumentaci ve spolupráci s advokátem a koordinuje celý proces převodu až po zápis do katastru.

Das Ergebnis ist nicht nur gesparte Zeit. Es ist höherer Verkaufspreis, kürzere Verkaufsdauer und minimiertes rechtliches Risiko.

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Lesen Sie, was ich in über 5 Jahren und 65 Transaktionen mit eigenen Augen gesehen habe – und sparen Sie Hunderttausende und Nerven.

Wie man einen Makler erkennt, der Ihnen wirklich helfen wird

Nicht jeder Makler ist gleich. Achten Sie bei der Auswahl auf Referenzen und abgeschlossene Verkäufe in der betreffenden Gegend, auf ein transparentes Vorgehen und einen klaren Vertrag ohne versteckte Gebühren, auf die persönliche Betreuung durch den Makler, der sich Zeit für Sie nimmt und Ihre Situation versteht, sowie auf Marktkenntnis vor Ort, da die Preise von Straße zu Straße und nicht nur von Viertel zu Viertel variieren.

Möchten Sie wissen, für wie viel Ihre Immobilie wirklich verkauft wird?

Der beste erste Schritt ist nicht die Entscheidung, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen wollen. Der beste erste Schritt ist den heutigen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln.

Ich biete eine kostenlose Markt Analyse unverbindlich an. Sie sagen mir, was Sie verkaufen, ich sage Ihnen, was Sie dafür realistisch bekommen und was man tun könnte, um mehr daraus zu machen.

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Michal Bláha | Immobilienmakler | blahareality.cz

FAQ: Die häufigsten Fragen zum Immobilienverkauf

Muss ich eine Steuer auf den Verkauf einer Immobilie zahlen?
Es kommt auf die Besitzdauer an. Wenn Sie die Immobilie länger als 10 Jahre oder im Falle eines Hauptwohnsitzes 2 Jahre besessen haben, sind Sie von der Einkommensteuer befreit. Weitere Details finden Sie im Artikel über den Zeitlauf.

Wie lange dauert es, eine Immobilie zu verkaufen?
Bei richtiger Bewertung und Vermarktung dauert es typischerweise 6 bis 10 Wochen vom Beginn der Ausschreibung bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die eigentliche Übertragung im Grundbuchamt dauert dann weitere 20 bis 30 Tage.

Was ist ein Reservierungsvertrag und ist er bindend?
Der Reservierungsvertrag blockiert die Immobilie für einen bestimmten Interessenten für eine vereinbarte Frist, in der Regel 14 bis 30 Tage, und der Käufer leistet dabei eine Reservierungskaution. Er ist für beide Parteien rechtlich bindend. Bei einem Rücktritt ohne triftigen Grund verfällt die Kaution oder wird gemäß den vereinbarten Bedingungen zurückerstattet.

Benötige ich beim Verkauf einen Energieausweis?
Ja, der Energieausweis eines Gebäudes (PENB) ist gesetzlich beim Verkauf einer Immobilie Pflicht. Seine Beschaffung dauert einige Tage und kostet üblicherweise 3.000 bis 8.000 CZK, je nach Größe der Immobilie.

Kann man eine Immobilie mit einer Hypothek verkaufen?
Ja, das ist eine gängige Situation. Die Hypothek wird bei der Übertragung aus dem Kaufpreis beglichen, entweder durch deren Ablösung oder durch die Übernahme der Verpflichtung durch den Käufer. Der gesamte Prozess erfordert eine Koordination mit der Bank und ist Teil einer Standard-Immobilientransaktion.

Kennen Sie jemanden, der gerade den Verkauf seiner Wohnung oder seines Hauses plant und nicht weiß, wo er anfangen soll?

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