a proč to většinu majitelů vyjde draze

Každý rok se tisíce majitelů bytů a rodinných domů v Česku rozhodnou prodat svou nemovitost na vlastní pěst. Důvod je logický: ušetřit na provizi realitní kanceláře. Jenže výsledek bývá překvapivě často opačný. Nižší prodejní cena, zbytečný stres a právní komplikace, které si vůbec nepřáli.

Pojďme se podívat na to, co prodej bez makléře skutečně obnáší, kde se nejčastěji ztrácejí peníze a jak se rozhodnout, co je pro vás výhodnější.

Proč lidé chtějí prodávat nemovitost bez realitky

Nejčastější argument je přímočarý: ušetřit provizi. Ta se v České republice pohybuje obvykle mezi 3 a 5 % z prodejní ceny, což u bytu za 5 milionů korun představuje 150 000 až 250 000 Kč. To je částka, která rozhodně není zanedbatelná.

Dalším důvodem bývá pocit, že sousedi prodali sami a šlo to snadno, nebo přesvědčení, že díky realitním portálům jako Sreality, Bezrealitky nebo Reality.iDnes nepotřebujete žádného prostředníka. Stačí vytvořit inzerát a čekat.

Jenže realita prodeje nemovitosti je o dost složitější.

Co všechno obnáší prodej nemovitosti svépomocí

Než se rozhodnete prodat bez makléře, je dobré vědět, co na vás čeká. Nejde jen o vyfocení a vyvěšení inzerátu.

Správné ocenění nemovitosti

Tohle je první a nejdůležitější krok a zároveň ten, kde prodávající nejčastěji chybují. Příliš vysoká cena způsobí, že nemovitost visí na portálech měsíce bez zájmu. Vy ji nakonec stejně snižujete, přičemž dlouhá doba inzerce sama o sobě signalizuje problém a kupující to vědí. Příliš nízká cena vás jednoduše připraví o peníze.

Správné ocenění vyžaduje znalost aktuálních transakcí v dané lokalitě, stavu trhu a specifik konkrétní nemovitosti. Nestačí se podívat, za co sousedi inzerují. To jsou ceny nabídkové, ne prodejní.

Příprava nemovitosti a home staging

Fotky rozhodují. Více než 90 % kupujících hledá nemovitosti online a první dojem z fotografií určuje, jestli vůbec zavolají. Amatérské fotky pořízené mobilem s nepořádkem v pozadí snižují zájem a tím i konečnou cenu. Home staging, tedy příprava nemovitosti na focení a prohlídky, dokáže zvýšit prodejní cenu o desítky tisíc až statisíce korun.

Marketing a distribuce inzerátu

Bezplatné nebo levné inzeráty mají na portálech omezenou viditelnost. Placené prémiové pozice, propagace na sociálních sítích a práce s databází aktivních kupujících jsou nástroje, ke kterým běžný prodávající přístup nemá. Makléř s fungující databází poptávajících může vaši nemovitost prodat dříve, než vůbec skončí na veřejném portálu.

Komunikace se zájemci a prohlídky

Realita vypadá takto: přijdou vám desítky hovorů, z nichž polovina jsou spekulanti nebo realitní makléři hledající nemovitosti do nabídky. Musíte si sami zařídit prohlídky, být k dispozici ve večerních hodinách a o víkendech a umět odpovědět na dotazy ohledně technického stavu, energetického štítku, dokumentace nebo výše poplatků SVJ.

Vyjednávání o ceně

Zkušený kupující nebo jeho makléř bude tlačit na slevu. Emocionální vztah k nemovitosti, kterou jste roky obývali, vám v tomto vyjednávání nepomáhá, spíše naopak. Makléř jedná jako neutrální prostředník a bývá v tomto ohledu v silnější pozici.

Právní servis a smluvní dokumentace

Tady začínají největší rizika. Rezervační smlouva, kupní smlouva, smlouva o úschově kupní ceny, zajištění financování kupujícího, výmaz zástavního práva banky, podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. To vše musí proběhnout správně a ve správném pořadí.

Chybně sestavená smlouva nebo špatně provedený převod vás může stát nejen peníze, ale i samotnou nemovitost. Advokát, který vám dokumenty připraví, stojí dalších 10 000 až 30 000 Kč a i tak nejste jisti, že má zkušenosti specificky s realitními transakcemi.

Kde prodávající bez makléře nejčastěji tratí

Na základě zkušeností z praxe jsou toto nejčastější místa, kde svépomocný prodej přijde majitele draho.

Podhodnocená prodejní cena je nejčastější příčinou ztráty, zpravidla 3 až 8 % pod skutečnou tržní hodnotou. Nevyužitá aukční dynamika pak znamená, že zkušený makléř dokáže u žádaných nemovitostí vyvolat zájem více kupujících najednou a cenu naopak navýšit nad původní požadavek. Ke ztrátám přispívají i náklady na právní servis, protože i při svépomocném prodeji je advokát nutností. Prodej trvající 6 až 12 měsíců místo 6 až 10 týdnů pak představuje zbytečnou časovou ztrátu a odkládání dalších životních plánů. A konečně chyby při financování kupujícího jsou rizikem v situaci, kdy kupující platí hypotékou a vy musíte správně koordinovat výplatu úvěru, uvolnění zástavy a převod vlastnictví.

Kdy dává prodej bez makléře smysl

Buďme féroví. Existují situace, kdy svépomocný prodej může fungovat. Prodáváte-li příteli nebo rodinnému příslušníkovi, obě strany si důvěřují a cena je dohodnutá předem. Máte-li právní vzdělání nebo zkušenosti s nemovitostními transakcemi, je vaše výchozí pozice silnější. Stejně tak pokud prodáváte nemovitost v místě, kde trh velmi dobře znáte a máte přístup k datům o skutečných realizovaných cenách. A konečně, je-li kupující financován hotovostí bez nutnosti hypotéky, celý proces je podstatně jednodušší.

Ve všech ostatních případech platí, že rizika a skryté náklady svépomocného prodeje zpravidla převyšují ušetřenou provizi.

Co dělá dobrý makléř jinak než jen přidá inzerát

Profesionální realitní makléř neprodává nemovitosti. Zprostředkovává transakce a chrání zájmy klienta. Konkrétně provede tržní analýzu a stanoví optimální prodejní cenu, zajistí profesionální fotografii, půdorys a případně virtuální prohlídku, aktivně osloví kupující z vlastní databáze ještě před spuštěním veřejné inzerce, přebere veškerou komunikaci se zájemci a organizaci prohlídek, provede prověření kupujících a jejich financování, zastřeší veškerou smluvní dokumentaci ve spolupráci s advokátem a koordinuje celý proces převodu až po zápis do katastru.

Výsledkem není jen ušetřený čas. Je to vyšší prodejní cena, kratší doba prodeje a minimalizované právní riziko.

Plánujete prodat nemovitost, nebo někdo z vašeho okolí a nechcete se spálit?

Přečtěte si, co jsem za za více jak 5 let a 65 obchodů viděl na vlastní oči — a ušetřete si statisíce i nervy.

Jak poznat makléře, který vám skutečně pomůže

Ne každý makléř je stejný. Při výběru se zaměřte na reference a realizované prodeje v dané lokalitě, na transparentní postup a jasnou smlouvu bez skrytých poplatků, na osobní přístup makléře, který si na vás udělá čas a pochopí vaši situaci, a na znalost místního trhu, protože ceny se liší ulici od ulice, nejen čtvrť od čtvrti.

Chcete vědět, za kolik vaši nemovitost skutečně prodat?

Nejlepší první krok není rozhodnutí, jestli prodávat s makléřem nebo bez. Nejlepší první krok je zjistit, jakou cenu má vaše nemovitost na dnešním trhu.

Nabízím bezplatnou tržní analýzu bez závazků. Řeknete mi, co prodáváte, já vám řeknu, co za to reálně dostanete a co by se dalo udělat pro to, aby to bylo víc.

Kontaktujte mě nezávazně pro bezplatné ocenění nemovitosti

Michal Bláha | realitní makléř | blahareality.cz

FAQ: Nejčastější otázky k prodeji nemovitosti

Musím platit daň z prodeje nemovitosti?
Záleží na době vlastnictví. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 10 let, nebo 2 roky v případě, že jste v ní měli trvalé bydliště, jste od daně z příjmu osvobozeni. Podrobnosti najdete v článku o časovém testu.

Jak dlouho trvá prodej nemovitosti?
Při správném ocenění a marketingu typicky 6 až 10 týdnů od zahájení inzerce do podpisu kupní smlouvy. Samotný převod v katastru nemovitostí pak trvá dalších 20 až 30 dní.

Co je rezervační smlouva a je závazná?
Rezervační smlouva blokuje nemovitost pro konkrétního zájemce na dohodnutou dobu, obvykle 14 až 30 dní, a kupující při ní složí rezervační zálohu. Je právně závazná pro obě strany. V případě odstoupení bez důvodu záloha propadá nebo se vrací dle sjednaných podmínek.

Potřebuji energetický štítek při prodeji?
Ano, průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) je při prodeji nemovitosti ze zákona povinný. Jeho pořízení trvá několik dní a stojí obvykle 3 000 až 8 000 Kč dle velikosti nemovitosti.

Lze prodat nemovitost zatíženou hypotékou?
Ano, je to běžná situace. Hypotéka se vypořádá z kupní ceny při převodu, buď jejím doplacením, nebo přenesením závazku na kupujícího. Celý proces vyžaduje koordinaci s bankou a je součástí standardní realitní transakce.

Znáte někoho, kdo právě řeší prodej bytu nebo domu a neví, kde začít?

Pošlete mu tento článek. Může ho to doslova zachránit před špatným rozhodnutím.

Nevíte si rady s prodejem, nebo pronájem nemovitosti? Neváhejte se na mě obrátit

Pokud uvažujete o prodeji nebo pronájmu nemovitosti v Praze, Středočeském kraji, Plzni, Hradci Králové nebo Krkonoších a okolí, neváhejte mě kontaktovat. Během nezávazné konzultace vám řeknu, za kolik lze vaši nemovitost reálně prodat, jak dlouho to bude trvat a jak celý proces bezpečně zvládnout.

📞 +420 731 098 231

🌐 www.blahareality.cz