Prodej bytu nebo domu je pro většinu lidí největší finanční transakce v životě. Přesto se do ní mnozí pouštějí bez plánu: nastaví cenu „od oka“, vyfotí byt mobilem a čekají, kdo se ozve. Výsledek? Nemovitost visí na portálech měsíce, cena se snižuje a prodávající přichází o peníze i nervy.

Níže najdete 9 chyb, které vídám při prodeji nemovitostí nejčastěji, a konkrétní postup, jak se jim vyhnout.

1. Cena nastavená podle přání, ne podle trhu

„Kamarád prodal stejný byt za víc“ nebo „potřebuju na novou hypotéku alespoň X“ nejsou argumenty, které kupující zajímají. Kupující porovnává vaši nabídku s ostatními na trhu a rozhoduje se podle toho.

Chystáte se prodat byt nebo dům a nevíte, co za něj chtít? Nebo jste zdědili nemovitost a potřebujete vědět, co stojí? Správné ocenění je základ všeho, a přitom ho většina majitelů dělá špatně.

Cena je první věc, která kupující zaujme nebo odradí. Příliš vysoká cena prodej zablokuje na měsíce. Příliš nízká znamená, že přijdete o statisíce, klidně i o milion. A přitom správné tržní ocenění není věda, pokud víte, kde hledat a čemu věřit.

Co se stane při přestřelené ceně:

inzerát dostane nejméně zobrazení hned na začátku, kdy je zájem největší,
nemovitost působí „neprodejně“, když na portálech stojí měsíce,
následné slevy kupující vnímají jako signál, že se dá smlouvat dál.

Jak na to: Nechte si udělat odhad nemovitosti podložený srovnatelnými prodeji (ne jen nabídkovými cenami) ve stejné lokalitě. Rozdíl mezi nabídkovou a skutečně dosaženou cenou je klíčový údaj.

2. Podcenění právního stavu nemovitosti

Zájemce, který se chystá platit miliony, si ověří list vlastnictví. A pokud najde zástavu, věcné břemeno, exekuci nebo nesoulad s katastrem, kupní proces se zastaví.

Před zahájením prodeje zkontrolujte:

list vlastnictví (zástavní práva, věcná břemena, omezení nakládání),
shodu skutečného stavu s katastrem (přístavby, změny dispozice),
u družstevních bytů a SVJ stav členství, závazky a fond oprav,
zda souhlasí všichni spoluvlastníci (nebo manžel/manželka u společného jmění).

3. Chybějící PENB a další povinné dokumenty

Při prodeji většiny nemovitostí je třeba mít průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Jeho absence může být problém při inzerci i při uzavření smlouvy. Připravte si předem:

PENB (pokud se vás týká povinnost),
list vlastnictví a snímek katastrální mapy,
doklad o nabytí (kupní smlouva, dědické rozhodnutí),
u bytů potvrzení od SVJ nebo družstva o dluzích a výši fondu oprav,
revize (elektro, plyn, komín) a doklady o rekonstrukcích.

Kompletní „složka nemovitosti“ šetří čas a zvyšuje důvěru kupujících.

4. Nevýhodná příprava na prohlídky

Kupující rozhoduje v prvních pár vteřinách. Nepořádek, silné pachy, zavřené žaluzie nebo osobní předměty na každém kroku odvádějí pozornost od toho, co chcete prodat: prostor.

Co funguje:

vyklidit, odosobnit a vyčistit (méně nábytku = větší prostor),
drobné opravy (kapající kohoutek, odlepená silikonová spára, vadná žárovka),
světlo, větrání, neutrální vůně,
na ploše či zahradě pořádek před domem.

Investice několika tisíc korun do přípravy se vrací často v násobku.

5. Fotky z mobilu a jeden inzerát na jednom portálu

Až 9 z 10 lidí začíná hledání online. První dojem tvoří fotografie, půdorys a popis. Špatné fotky v šeru, bez půdorysu a s textem typu „Nabízím hezký byt“ znamenají, že zájemce klikne dál.

Co by mělo být standardem:

profesionální fotografie (případně video nebo 3D prohlídka),
půdorys s rozměry,
konkrétní popis: dispozice, patro, orientace, stav, náklady na bydlení, dostupnost,
inzerce na více portálech, v sociálních sítích a v databázi zájemců.

6. Ignorování nákladů a daní z prodeje

Řada prodávajících zjistí až při převodu peněz, kolik jim ve skutečnosti zůstane. Spočítejte si předem:

daň z příjmů z prodeje (záleží na tom, jak dlouho nemovitost vlastníte a zda šlo o vaše trvalé bydliště, osvobozené příjmy a další podmínky),
zástavu a splacení hypotéky nebo předčasné splacení úvěru,
náklady na právní služby, poplatky za katastr a provizi realitní kanceláři.

Daň z nabytí nemovitých věcí ve vztahu k prodeji platí kupující (od roku 2020 byla zrušena), ale daňové povinnosti prodávajícího zůstávají. Pravidla se mění, proto situaci konzultujte s daňovým poradcem.

Plánujete prodat nemovitost, nebo někdo z vašeho okolí a nechcete se spálit?

Přečtěte si, co jsem za za více jak 5 let a 65 obchodů viděl na vlastní oči — a ušetřete si statisíce i nervy.

7. Neřešená bezpečnost platby

Největší strach prodávajících: „Co když kupující nezaplatí a já už nemovitost předám?“ Správnou odpovědí není důvěra, ale bezpečný platební mechanismus:

advokátní nebo notářská úschova kupní ceny,
nebo úschova u banky či u realitní kanceláře s jasným postupem uvolnění,
předání nemovitosti až po připsání kupní ceny,
předávací protokol se stavem měřidel.

Nikdy nepřistupujte na „zaplatím vám pak v hotovosti při předání bez smlouvy“.

8. Nejasná kupní a rezervační smlouva

Špatně napsaná smlouva způsobí spory o termín předání, o vybavení bytu nebo o to, co je součástí ceny. Ujistěte se, že smlouva obsahuje:

přesnou specifikaci nemovitosti a příslušenství (sklep, garáž, vybavení),
cenu a způsob platby včetně úschovy,
termín předání a smluvní pokuty při prodlení,
vyplnění záležitostí s kupujícím při financování hypotékou.

Smlouvu nepodepisujte „na zkoušku“. Využijte právníka nebo zkušeného makléře.

9. Prodej bez strategie a bez zastoupení

Prodej není jen o inzerátu. Je to řízení procesu: příprava, odhad, marketing, filtrování zájemců, prohlídky, vyjednávání, právní servis, předání. Pokud to děláte poprvé, často nevíte, kdy je zájemce vážný, jak jednat o ceně a jak se ochránit před riziky.

Co dělá dobrý makléř navíc:

zná skutečné ceny v lokalitě a typ kupujících,
prověří zájemce i jejich financování (hypotéka, hotovost),
vyjednává o ceně i podmínkách,
zajistí bezpečný převod peněz a předání.

Při výběru makléře sledujte reference, způsob komunikace a konkrétní plán prodeje, ne jen slib „nejvyšší ceny“.

Znáte někoho, kdo právě řeší prodej bytu nebo domu a neví, kde začít?

Pošlete mu tento článek. Může ho to doslova zachránit před špatným rozhodnutím.

Checklist: příprava na prodej nemovitosti

☐ Odhad ceny podložený srovnatelnými prodeji
☐ Aktuální list vlastnictví a kontrola zástav
☐ PENB a další dokumenty
☐ Opravy a odosobnění nemovitosti
☐ Profesionální fotografie a půdorys
☐ Plán inzerce a prohlídek
☐ Bezpečná platba (úschova)
☐ Konzultace daňového dopadu prodeje

Časté otázky při prodeji nemovitosti

Kolik stojí prodej nemovitosti přes makléře?
Provize bývá dohodnuta ve smlouvě (procentem z ceny nebo pevnou částkou). Zeptejte se, co všechno je v ceně: fotky, inzerce, právní servis, úschova.

Jak dlouho trvá prodej bytu?
Záleží na lokalitě, ceně a stavu bytu. Správně nacenená a připravená nemovitost se prodává obvykle výrazně rychleji než nadhodnocená.

Musím mít PENB?
U většiny prodávaných nemovitostí ano. Podmínky si ověřte předem.

Musím platit daň z prodeje nemovitosti?
Záleží na době držení, využití pro vlastní bydlení a dalších okolnostech. Situaci konzultujte s daňovým poradcem.

Je lepší prodávat sám, nebo přes makléře?
Samostatný prodej je možný, ale vyžaduje čas, znalost trhu i právní jistotu. Makléř nabízí zkušenost, dosah a bezpečný průběh celé transakce.

Nevíte si rady s prodejem, nebo pronájem nemovitosti? Neváhejte se na mě obrátit

Pokud uvažujete o prodeji nebo pronájmu nemovitosti v Praze, Středočeském kraji, Plzni, Hradci Králové nebo Krkonoších a okolí, neváhejte mě kontaktovat. Během nezávazné konzultace vám řeknu, za kolik lze vaši nemovitost reálně prodat, jak dlouho to bude trvat a jak celý proces bezpečně zvládnout.

📞 +420 731 098 231

🌐 www.blahareality.cz