Návod a postup
Pokud zvažujete prodej nemovitosti s hypotékou a nevíte, jak postupovat kvůli zástavnímu právu na nemovitosti, nebojte se. Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem je v běžném praxi a není třeba se obávat. Klíčové je správně plánovat jednotlivé kroky prodeje s ohledem na specifické požadavky potenciálních kupců, včetně způsobu financování nákupu vaší nemovitosti.
Postup stručně a v bodech:
- Není nutné mít vlastní peníze na splacení hypotéky získané při prodeji nemovitosti, a tak není důvod k obavám.
- Způsob, jakým transakce probíhá, závisí na tom, zda kupující platí za nemovitost z vlastních zdrojů nebo s pomocí hypotéky, ale žádná varianta není problematická.
- Aby prodej proběhl hladce, je důležité správně načasovat a koordinovat obě strany i banky zúčastněných stran.
- Pokud budete mít zájem, rád vám s tím pomohu.
Je důležité si uvědomit, že většina potenciálních zájemců o vaši nemovitost nebude chtít převzít zástavní právo, které váže na nemovitosti jako záruku hypotéky. Je nezbytné zajistit zánik zástavního práva a jeho výmaz z katastru nemovitostí. K tomu lze přistoupit například tím, že hypotéku splatíte před prodejem nemovitosti, ale to může být obtížné kvůli nedostatku peněžních prostředků. Nejčastějším řešením je tedy splacení hypotéky během samotného prodejního procesu, za pomoci financí kupujícího nebo jeho banky. Je důležité dobře koordinovat tento proces s bankami obou stran.
Jak prodat nemovitost s hypotékou?
Je důležité vzít v úvahu, jak bude kupující financovat nákup vaší nemovitosti. Pokud bude kupující platit vlastními prostředky, bude obvykle složit celou kupní cenu do úschovy a část z této částky bude použita na splacení hypotéky, poté co dojde k převodu vlastnického práva. Tento postup poskytuje kupujícímu jistotu, že ačkoliv je nemovitost zatížena zástavním právem při uzavírání kupní smlouvy, bude tento zástavní vztah zrušen v průběhu následného vypořádání kupní ceny a kupující tak získá nemovitost bez jakýchkoliv omezení.
Pokud bude kupující financovat nákup nemovitosti částečně z hypotečního úvěru, bude celý proces podobný, ale s tím rozdílem, že banka kupujícího nebude převádět část peněz do úschovy, ale přímo je vyplatí vaší bance k splacení hypotéky. Tímto způsobem si banka kupujícího zajistí, že vaše staré zástavní právo bude skutečně zrušeno a její nové zástavní právo bude v prvním pořadí.
S tímto postupem souvisí ještě jedna důležitá skutečnost, a to zřízení druhého zástavního práva k nemovitosti, kterou prodáváte. Nové zástavní právo má za úkol zajistit peníze, které banka půjčuje kupujícímu na nákup vaší nemovitosti. I když se jedná o cizí dluh (dluh kupujícího vůči bance) z vašeho pohledu, vaše nemovitost bude v určité fázi sloužit jako záruka pro tento cizí dluh. I když to pro kupujícího nemusí být pohodlné, hypoteční praxe nepřipouští jiné řešení. Na druhou stranu, tento postup obvykle nezpůsobuje zásadní problémy, protože zástavní právo je věcné právo a sdílí osud věci, kterou zatěžuje. Po převodu vlastnického práva k vaší nemovitosti tedy nové zástavní právo přejde spolu s nemovitostí na kupujícího.
Postarám se o vše kolem prodeje
Ušetřete svůj čas a nervy a svěřte prodej nemovitosti nám. Postaráme se o veškerou administrativu.
Správné načasování ušetří nervy
Je nutné stanovit správný termín pro splacení hypotéky při prodeji vaší nemovitosti. Tento termín bude odlišný podle toho, zda kupující platí kupní cenu z vlastních zdrojů nebo z hypotečního úvěru. Banka vypočítá veškeré své pohledávky k požadovanému termínu, aby se dosáhlo zániku zástavního práva na vaší nemovitosti. Zástavní právo a dluh jsou akcesorní, takže zástavní právo zanikne vždy společně s dluhem, který zajišťuje.
Nemusíte se bát prodat nemovitost, která je zatížena zástavním právem, protože to není zásadní překážka. Naopak, v dnešní době nabízí prodej nemovitosti zajímavé obchodní příležitosti, které mohou pomoci splatit nejen hypotéku vázanou na prodávanou nemovitost, ale i druhou hypotéku na jiné nemovitosti. Pokud máte stávající hypotéku s fixním obdobím, které brzy skončí, může se tento postup jevit jako zajímavé řešení, zejména vzhledem k neustále rostoucím úrokovým sazbám hypotečních úvěrů.
Je důležité mít na paměti, že prodej nemovitosti zatížené zástavním právem si vyžaduje pečlivé plánování a koordinaci mezi smluvními stranami a jejich bankami, aby byl celý proces úspěšný. Pokud máte jakékoli pochybnosti ohledně plánování nebo provedení jednotlivých kroků, měli byste se poradit s odborníky, kteří vám pomohou zajistit hladký průběh celého procesu.
Autor článku Miroslav Pleva je realitním advokátem spolupracujícím s franšízantem sítě realitních kanceláří RE/MAX.
MICHAL BLÁHA
Prodejte nemovitost se mnou i vy
Vydělám vám více peněz bez starostí
RE/MAX Horizont
+420 731 098 231
www.blahareality.cz