Beim Verkauf einer Immobilie in der Tschechischen Republik können Privatpersonen den Gewinn aus dem Verkauf unter bestimmten Bedingungen von der Einkommensteuer befreien. Das Schlüsselkonzept ist der so genannte Zeittest, d. h. der Mindestzeitraum, den Sie die Immobilie besitzen oder in ihr wohnen müssen, um den Gewinn nicht zu versteuern.

In diesem Artikel werden die aktuellen Bedingungen, die ab 2021 geltenden Änderungen und die Ausnahmen erläutert und eine praktische Berechnung der Steuer vorgenommen, wenn Sie die Bedingungen nicht erfüllen.

Kurz und bündig:

Was ist der Zeittest für Immobilien?

Der Zeittest ist ein bestimmter Zeitraum des Besitzes oder der Nutzung der Immobilie, nach dem der Verkauf von der Einkommensteuer befreit ist.

1. die Prüfung der Besitzdauer (10 Jahre)

Ab 2021 ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn Sie diese nicht länger als 10 Jahre besitzen. Zuvor betrug die Frist 5 Jahre, aber durch eine Änderung des Gesetzes Nr. 586/1992 Slg. über Einkommenssteuern wurde sie für Immobilien, die nach dem 1. Januar 2021 erworben wurden, verlängert.

Wenn Sie die Immobilie vor diesem Datum gekauft haben, gilt weiterhin die 5-Jahres-Frist.

2. die Wohnzeitprüfung (2 Jahre)

Wenn Sie die zu veräußernde Immobilie vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre lang selbst bewohnt haben, können Sie auch von der Einkommensteuer befreit werden - unabhängig von der Dauer des Eigentums. Sie müssen lediglich die tatsächliche Nutzung für Ihre eigenen Zwecke nachweisen (z. B. ständiger Wohnsitz, tatsächliche Nutzung der Wohnung oder des Hauses).

Ausnahme: Verwendung der Erlöse für eigenen Wohnraum

Wenn Sie den Zeittest nicht erfüllen, aber nachweisen können, dass Sie den gesamten Erlös aus dem Verkauf der Immobilie zum Kauf eines Eigenheims verwendet haben, können Sie ebenfalls eine Befreiung erhalten.

Bedingungen:

Verwenden Sie das Geld innerhalb eines Jahres nach dem Verkauf, um eine neue Immobilie für Ihr Eigenheim zu kaufen.
Oder Sie haben die Immobilie bereits vor dem Verkauf gekauft und werden das Geld zur Tilgung des Kredits verwenden.
Sie müssen einen Nachweis über die Finanzströme erbringen (z. B. Darlehensvertrag, Kaufvertrag, Zahlungsnachweis).

Praktisches Beispiel für die Berechnung der Einkommensteuer

Beispiel:

Sie kaufen im Jahr 2022 eine Wohnung für 2 000 000 CZK.
Im Jahr 2025 werden Sie es für 2.800.000 CZK verkaufen.
Die 10-Jahres-Frist ist nicht erfüllt, Sie haben die Wohnung nicht bewohnt und Sie werden den Erlös nicht für eine neue Wohnung verwenden.

Verkaufsgewinn (die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis):
2 800 000 CZK - 2 000 000 CZK = 800 000 CZK

Dieser Gewinn muss nach §10 des Einkommensteuergesetzes versteuert werden.

Einkommensteuer (15 %):
15 % von 800 000 CZK = 120 000 CZK

In einigen Fällen kann sie auch gelten Höherer Satz (23 %) für Steuerpflichtige mit hohem Einkommen (Einkommen über ca. 2 Mio. CZK pro Jahr).

Wann und wie ist die Steuer anzumelden?

Die Einkommensteuer auf den Verkauf von Immobilien muss in der Steuererklärung für das Kalenderjahr angegeben werden, in dem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde (nicht nur die Reservierung).

Die Erklärung muss bis zum 1. April des Folgejahres eingereicht werden (elektronisch bis zum 2. Mai). Wenn Sie mit einem Steuerberater zusammenarbeiten, können Sie die Frist bis zum 1. Juli verlängern.

Vorsicht: Verwechseln Sie nicht Einkommenssteuer und Vermögenssteuer

Sie zahlen Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie.
Die Grundsteuer wurde 2020 abgeschafft.
Die Grundsteuer (früher Immobiliensteuer) ist eine jährliche Steuer, die vom Eigentümer gezahlt wird und nicht mit dem Verkauf als solchem zusammenhängt.

Zusammenfassung: Wie Sie beim Verkauf einer Immobilie keine Einkommensteuer zahlen

✔ Ich besitze die Immobilie seit mehr als 10 Jahren (oder 5 Jahren bei älteren Käufen)
✔ Ich habe vor dem Verkauf mindestens 2 Jahre lang in der Immobilie gewohnt
✔ Ich werde den Erlös aus dem Verkauf für meinen eigenen Wohnraum verwenden
✔ Verkaufen ohne Gewinn (z.B. unter Einstandspreis)

Erwägen Sie den Verkauf einer Immobilie? Ich berate Sie kostenlos

Als Immobilienmakler, der sich auf den Verkauf von Wohnungen, Häusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien spezialisiert hat, biete ich meinen Kunden nicht nur Dienstleistungen während des Verkaufs selbst an, sondern auch Beratungen über steuerliche Verpflichtungen und Strategien zur legalen Minimierung der Besteuerung von Gewinnen.

Bitte kontaktieren Sie mich, wenn:

Sie verkaufen eine Immobilie und wissen nicht, ob Sie besteuert werden,
Sie erwägen eine Investition und möchten sich über die steuerlichen Folgen informieren,
Sie brauchen Hilfe bei der Schätzung des Marktpreises.

Kontakt:
📞 +420 731 098 231
✉️ michal.blaha@re-max.cz
🌐 www.blahareality.cz

Der Zeittest für Immobilien: Wann müssen Sie keine Einkommensteuer auf den Verkauf zahlen?