Anweisungen und Verfahren

Wenn Sie eine Immobilie mit einer Hypothek verkaufen wollen und nicht wissen, wie Sie vorgehen sollen, weil ein Pfandrecht auf der Immobilie lastet, machen Sie sich keine Sorgen. Der Verkauf einer Immobilie, die mit einem Pfandrecht belastet ist, ist gängige Praxis, und es besteht kein Grund zur Sorge. Das Wichtigste ist, die einzelnen Schritte des Verkaufs richtig zu planen und dabei die spezifischen Anforderungen potenzieller Käufer zu berücksichtigen, einschließlich der Frage, wie der Kauf Ihrer Immobilie finanziert werden soll.

Das Verfahren in Kürze und in Stichpunkten:

Es ist nicht erforderlich, dass Sie über eigenes Geld verfügen, um die beim Verkauf der Immobilie aufgenommene Hypothek zurückzuzahlen, so dass kein Grund zur Sorge besteht.
Wie die Transaktion abläuft, hängt davon ab, ob der Käufer die Immobilie aus eigenen Mitteln oder mit Hilfe einer Hypothek bezahlt, wobei beide Optionen nicht unproblematisch sind.
Um einen reibungslosen Verkauf zu gewährleisten, ist es wichtig, den Zeitpunkt und die Koordination für beide Parteien und die beteiligten Banken richtig zu wählen.
Wenn Sie interessiert sind
Ich würde Ihnen gerne dabei helfen.

Es ist wichtig zu wissen, dass die meisten potenziellen Käufer Ihrer Immobilie das Pfandrecht, das als Sicherheit für die Hypothek an der Immobilie haftet, nicht übernehmen wollen. Sie müssen unbedingt dafür sorgen, dass das Pfandrecht erlischt und aus dem Grundbuch gelöscht wird. Dies kann z. B. dadurch geschehen, dass die Hypothek vor dem Verkauf der Immobilie abbezahlt wird, was sich jedoch aufgrund fehlender Mittel als schwierig erweisen kann. Die gängigste Lösung ist daher die Ablösung der Hypothek während des Verkaufsprozesses selbst, mit Hilfe der Finanzen des Käufers oder seiner Bank. Es ist wichtig, diesen Prozess mit den Banken beider Parteien gut zu koordinieren.

Wie verkauft man eine Immobilie mit einer Hypothek?

Es ist wichtig zu überlegen, wie der Käufer den Kauf Ihrer Immobilie finanzieren wird. Wenn der Käufer mit eigenen Mitteln zahlt, wird er in der Regel den gesamten Kaufpreis auf ein Treuhandkonto einzahlen und einen Teil dieses Betrags zur Ablösung der Hypothek verwenden, sobald der Eigentumsübergang stattgefunden hat. Dieses Verfahren gibt dem Käufer die Sicherheit, dass die Immobilie zwar zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses mit einer Hypothek belastet ist, diese Hypothek aber bei der späteren Abrechnung des Kaufpreises freigegeben wird und der Käufer die Immobilie somit uneingeschränkt erwerben kann.

Wenn der Käufer den Kauf der Immobilie teilweise mit einem Hypothekendarlehen finanziert, läuft das Verfahren ähnlich ab, allerdings mit dem Unterschied, dass die Bank des Käufers einen Teil des Geldes nicht auf ein Treuhandkonto überweist, sondern es direkt an Ihre Bank zur Rückzahlung der Hypothek zahlt. Auf diese Weise stellt die Bank des Käufers sicher, dass Ihr altes Pfandrecht effektiv aufgehoben wird und ihr neues Pfandrecht erste Priorität hat.

Es gibt noch eine weitere wichtige Tatsache im Zusammenhang mit diesem Verfahren, nämlich die Bestellung eines zweiten Pfandrechts an der Immobilie, die Sie verkaufen. Das neue Pfandrecht dient der Sicherung des Geldes, das die Bank dem Käufer für den Kauf Ihrer Immobilie leiht. Obwohl es sich aus Ihrer Sicht um eine Auslandsschuld handelt (die Schuld des Käufers gegenüber der Bank), wird Ihre Immobilie irgendwann als Sicherheit für diese Auslandsschuld dienen. Auch wenn dies für den Käufer nicht gerade bequem ist, lässt die Hypothekenpraxis keine andere Lösung zu. Andererseits verursacht diese Praxis in der Regel keine größeren Probleme, denn das Pfandrecht ist ein Eigentumsrecht und teilt das Schicksal der Sache, die es belastet. Sobald das Eigentum an Ihrer Immobilie übertragen wird, geht das neue Pfandrecht zusammen mit der Immobilie auf den Käufer über.

Richtiges Timing spart Nerven

Es ist wichtig, den richtigen Zeitpunkt für die Rückzahlung der Hypothek festzulegen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Dieser Termin ist unterschiedlich, je nachdem, ob der Käufer den Kaufpreis aus eigenen Mitteln oder aus einem Hypothekendarlehen bezahlt. Die Bank berechnet alle ihre Forderungen zum gewünschten Termin, damit die Hypothek auf Ihre Immobilie getilgt werden kann. Das Pfandrecht und die Schuld sind akzessorisch, so dass das Pfandrecht immer zusammen mit der Schuld, die es sichert, erlischt.

Der Verkauf einer Immobilie, die mit einem Pfandrecht belastet ist, stellt kein großes Hindernis dar. Im Gegenteil, der Verkauf einer Immobilie bietet heutzutage interessante Geschäftsmöglichkeiten, mit denen nicht nur die Hypothek auf die zu verkaufende Immobilie, sondern auch zweite Hypotheken auf andere Immobilien abbezahlt werden können. Wenn Sie eine bestehende Hypothek mit einer festen Laufzeit haben, die bald ausläuft, kann dies eine interessante Lösung sein, insbesondere angesichts der ständig steigenden Hypothekenzinsen.

Es ist wichtig, daran zu denken, dass der Verkauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie eine sorgfältige Planung und Koordinierung zwischen den Parteien und ihren Banken erfordert, damit der gesamte Prozess erfolgreich verläuft. Wenn Sie Zweifel an der Planung oder Ausführung der verschiedenen Schritte haben, sollten Sie sich an Fachleute wenden, die für einen reibungslosen Ablauf des gesamten Prozesses sorgen können.

Der Autor des Artikels Miroslav Pleva ist ein Immobilienanwalt, der mit einem Franchisenehmer des RE/MAX-Immobilienmaklernetzes zusammenarbeitet.

Ich kümmere mich um alles rund um den Verkauf

Sparen Sie Ihre Zeit und Nerven und vertrauen Sie uns den Verkauf Ihrer Immobilie an. Wir kümmern uns um die gesamte Verwaltung.