Jsem úspěšným obchodníkem přes 25 let s mezinárodním rozsahem a za posledních 5 let jako realitní makléř jsem v Praze, Středočeském kraji, Plzni, Hradci Králové a Krkonoších doprovázel přes 150 klientů procesem prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Za tu dobu jsem uzavřel 65 obchodů a na vlastní oči viděl, co funguje a co prodávající zbytečně stojí statisíce korun. Tento průvodce je souhrnem všeho, co o prodeji nemovitosti v roce 2026 skutečně potřebujete vědět.

Realitní trh v ČR v roce 2026: situace, která ovlivní váš prodej

Český trh s nemovitostmi vstoupil do roku 2026 jako jeden z nejaktivnějších v historii. V roce 2025 bylo poskytnuto nových hypoték za více než 321 miliard korun, což je druhý nejvyšší objem vůbec, a ceny bytů v krajských městech rostly dvouciferným tempem. V Praze se průměrná cena za metr čtvereční pohybuje okolo 150 000 Kč, v Hradci Králové překročila 92 000 Kč/m² a v Plzni se pohybuje kolem 87 000 Kč/m². Poptávka stále převyšuje nabídku, výstavba naráží na pomalé povolování a nedostatek kapacit ve stavebnictví. Pro prodávající to znamená jednu zásadní věc: kvalitně připravená nemovitost se správnou cenou se i v roce 2026 prodává rychle a za dobré peníze.

Od 1. dubna 2026 navíc platí nová doporučení České národní banky, která zpřísňují podmínky pro investiční hypotéky. Kdo kupuje třetí a každou další nemovitost na úvěr, musí mít nově připraveno minimálně 30 % vlastních prostředků a splnit přísnější limit celkového zadlužení. Kupující pro vlastní bydlení, kteří tvoří většinu potenciálních zájemců, se tato změna netýká a jejich podmínky zůstávají beze změny. Při přípravě prodeje proto doporučuji cílit marketingovou strategii primárně na rodiny a jednotlivce, kteří hledají vlastní bydlení.

Plánujete prodat nemovitost, nebo někdo z vašeho okolí a nechcete se spálit?

Přečtěte si, co jsem za za více jak 5 let a 65 obchodů viděl na vlastní oči — a ušetřete si statisíce i nervy.

Krok 1: Správné nacenění nemovitosti aneb největší chyba, která prodej zabije

Z mé praxe vyplývá jeden jednoznačný závěr: chybné nacenění je příčinou více než poloviny neúspěšných nebo zdlouhavých prodejů. Nemovitost nasazená příliš vysoko leží na portálech týdny a měsíce a kupující začínají spekulovat, co je s ní špatně. Každý měsíc navíc na trhu statisticky snižuje výslednou prodejní cenu. Naopak nemovitost nasazená příliš nízko se sice prodá rychle, ale prodávající přijde o peníze, které nemusel ztratit.

Online cenové kalkulačky pracují s průměry za celé čtvrti a nedokáží zohlednit to, co skutečně rozhoduje: orientaci bytu, stav jádra a rozvodů, výšku stropu, funkčnost výtahu, hlučnost okolí, právní stav ani aktuální poptávku po konkrétním typu nemovitosti v dané ulici. Profesionální tržní odhad porovná vaši nemovitost s reálně prodanými i aktuálně nabízenými srovnatelnými objekty a stanoví cenu, při které maximalizujete výsledek, nikoli jen rychlost prodeje. Tržní odhad provádím pro své klienty zdarma a nezávazně.

Krok 2: Příprava nemovitosti, home staging a profesionální fotografie

Osmdesát procent kupujících si dnes nemovitost předvybere na internetu ještě před první prohlídkou. Pokud je první fotografie nezaujme do dvou sekund, scrollují dál bez ohledu na to, jak dobrá je nabídka. To je realita dnešního trhu a ignorovat ji znamená přijít o velkou část potenciálních zájemců.

Home staging, tedy cílená příprava interiéru před focením a prohlídkami, nemusí být nákladný. Vymalování neutrálními barvami, odstranění osobních předmětů, drobné opravy a důkladný úklid v kombinaci s profesionální fotografií pořadí na portálech výrazně posouvá. Z mé zkušenosti přinese dobře připravená prezentace v průměru o 30 až 50 % více prohlídek v prvním týdnu oproti průměrně nafocené nabídce. Virtuální 3D prohlídka pak umožňuje zájemcům z větší vzdálenosti, včetně zahraničních kupujících, projít nemovitostí kdykoli a odkudkoli, což zkracuje dobu od zveřejnění inzerátu po první vážnou nabídku.

Krok 3: Právní příprava, dokumenty, energetický štítek a bezpečná úschova peněz

Bez platného průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) nelze nemovitost zákonně inzerovat. Jeho chybění nebo špatná energetická třída navíc bývá využívána jako argument pro slevu z kupní ceny, a to i tehdy, kdy by jinak kupující nenamítal nic. Kromě PENB budete potřebovat aktuální list vlastnictví, nabývací titul, potvrzení o bezdlužnosti vůči správci budovy a případně revize elektroinstalace nebo plynu.

Advokátní úschova kupní ceny je dnes naprostým standardem, který chrání obě strany. Peníze od kupujícího jsou po dobu přepisu v katastru nemovitostí blokovány na zvláštním účtu u advokáta nebo notáře a prodávající je obdrží až po úspěšném zapsání nového vlastníka. Přeskočení tohoto kroku nebo volba nekvalifikovaného zprostředkovatele může mít fatální následky. Spolupracuji výhradně s ověřenými právními kancelářemi a právní servis zajišťuji jako součást komplexního vedení prodeje.

Krok 4: Marketing a inzerce aneb kde dnes skutečně najdete kupujícího

Sreality.cz je základním pilířem každé inzerce v České republice a neměl by chybět v žádné strategii. Vedle toho jsou dnes velmi výkonné cílené reklamy na Facebooku a Instagramu, kde lze přesně oslovit demografii podle lokality, věku a zájmů, tedy přesně tu skupinu, která v dané lokalitě aktivně hledá bydlení. Důležitou roli hraje také databáze prověřených zájemců, kterou si makléř buduje dlouhodobě. Z mé praxe platí, že přibližně třetina úspěšných prodejů proběhne díky přímému oslovení konkrétního kupujícího z databáze ještě dříve, než se nemovitost vůbec dostane do veřejné inzerce.

Jako makléř RE/MAX Horizont mám navíc přístup k celé síti makléřů RE/MAX po celé České republice i v zahraničí. Každý makléř v síti vidí nabídku a může ji okamžitě nabídnout svým klientům, což výrazně rozšiřuje okruh potenciálních kupujících bez jakýchkoli dodatečných nákladů pro prodávajícího. Kombinace veřejné inzerce, přímého oslovení a sítě makléřů je dnes nejefektivnější cesta k rychlému prodeji za maximální cenu.

Krok 5: Jednání se zájemci, rezervační a kupní smlouva

Nejčastější chybou prodávajících při jednání se zájemci je přílišná emoční angažovanost. Nemovitost, ve které jste léta bydleli, má pro vás hodnotu, která se v penězích nevyjádří, ale kupující přichází s chladnou hlavou a hledá každý argument ke slevě. Makléř přebírá vyjednávání na sebe, drží stanovenou cenu a zároveň udržuje obě strany v korektním vztahu, který vede k úspěšnému podpisu.

Rezervační smlouva musí přesně definovat cenu, termín podpisu kupní smlouvy, výši rezervačního poplatku a podmínky jeho propadnutí v případě odstoupení. Kupní smlouva musí být vždy připravena advokátem nebo notářem. Nikdy nepoužívejte vzory z internetu, které nemusí odpovídat aktuální legislativě ani specifikům vaší nemovitosti. Chybně sestavená smlouva může celou transakci zhatit nebo vás v budoucnu vystavit právním nárokům.

Krok 6: Předání nemovitosti a daně z prodeje

Předání nemovitosti probíhá na základě písemného předávacího protokolu se stavy měřičů, seznamem klíčů, dohodnutým vybavením a případnými závadami, na které byl kupující předem upozorněn. Tento dokument chrání obě strany a předchází budoucím sporům.

Při prodeji je zásadní znát daňové dopady transakce ještě před jejím zahájením. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 10 let nebo v ní měli bezprostředně před prodejem trvalé bydliště po dobu alespoň 2 let, zisk z prodeje je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob. V ostatních případech podléhá zdanění sazbou 15 %, případně 23 % při překročení určité výše příjmů. Každý případ je individuální a doporučuji konzultaci s daňovým poradcem ještě před podpisem smlouvy, ne až po něm.

Co všechno vám pomohu prodat nebo pronajmout

Za více jak 5 let realitní praxe a 25 let obchodních zkušeností jsem úspěšně zprostředkoval prodej a pronájem napříč všemi typy nemovitostí rezidenčními a komerčními v Praze, Středočeském kraji, Plzni, Hradci Králové a Krkonoších. Nejčastěji se věnuji bytům, a to jak prodeji, tak pronájmu, ve všech dispozicích a lokalitách. Zároveň mám bohaté zkušenosti s prodejem rodinných domů, bytových a činžovních domů, pozemků, chat a chalup, komerčních nemovitostí, kancelářských prostor a skladů.

Vedle standardního zprostředkování se specializuji také na specifické situace, které vyžadují zkušeného odborníka: ocenění nemovitostí pro dědická řízení, vypořádání spoluvlastnických podílů, prodej podílů na nemovitostech a spolupráci na developerských projektech. Pokud se nacházíte v právně nebo rodinně komplikované situaci a nevíte, jak s nemovitostí naložit, jsem schopen vám poradit komplexně nebo vás odkázat na správného specialistu.

Prodej bez realitky vs. s makléřem: objektivní srovnání

Prodej bez realitní kanceláře se zdá lákavý kvůli úspoře na provizi. Skutečnost je ale taková, že drtivá většina samostatných prodejů skončí nižší cenou, delší dobou prodeje nebo právními komplikacemi a tyto ztráty hodnotu provize makléře zpravidla několikanásobně převýší. Profesionální makléř není náklad. Je to investice do nejvyšší možné prodejní ceny a bezpečného průběhu celé transakce.

Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti

Největší a nejdražší chybou je přecenění. Prodávající mají přirozenou tendenci přikládat své nemovitosti vyšší hodnotu, než odpovídá trhu, a výsledkem je nemovitost, která stojí na portálech měsíce, zatímco kupující přecházejí k jiným nabídkám. Každý měsíc strávený bez kupujícího navíc posiluje jeho vyjednávací pozici a výsledná cena bývá nakonec nižší, než kdyby byla správně nastavena od začátku.

Druhou nejčastější chybou jsou nekvalitní fotografie. Tmavé nebo rozmazané snímky pořízené mobilem zabrání tomu, aby se zájemce vůbec přišel podívat, bez ohledu na to, jak dobrá je nabídka. Třetí chybou je podcenění právní přípravy: chybějící PENB, neaktuální list vlastnictví nebo smlouva stažená z internetu mohou celý prodej zastavit nebo přinést problémy ještě roky po předání klíčů. Čtvrtou chybou je špatné načasování, protože jaro a podzim jsou sezónně nejsilnějšími obdobími s nejvyšším počtem aktivních kupujících.

Znáte někoho, kdo právě řeší prodej bytu nebo domu a neví, kde začít?

Pošlete mu tento článek. Může ho to doslova zachránit před špatným rozhodnutím.

Jak dlouho trvá prodej nemovitosti: realistická čísla

Doba prodeje závisí na lokalitě, typu nemovitosti, její připravenosti a nastavené ceně. Správně oceněný byt v Praze se při kvalitní prezentaci prodává průměrně za 4 až 8 týdnů od zveřejnění inzerátu. V Plzni a Hradci Králové je typická doba o něco delší, zpravidla 6 až 12 týdnů. Rodinné domy a pozemky mají užší okruh kupujících a prodej proto trvá déle než u bytů. Chaty, chalupy a rekreační nemovitosti v Krkonoších a okolí mají svoji vlastní sezónnost a nejsilnější poptávka přichází na jaře před letní sezonou.

Po podpisu rezervační smlouvy trvá příprava a podpis kupní smlouvy standardně 2 až 4 týdny. Vklad do katastru nemovitostí pak probíhá zákonnou lhůtou přibližně 20 dní, po které jsou kupujícímu zapsána vlastnická práva a prodávající obdrží peníze z úschovy. Celý proces od zahájení prodeje po obdržení peněz trvá reálně 2 až 5 měsíců v závislosti na připravenosti všech dokumentů a ochotě obou stran jednat.

Nejčastější otázky o prodeji nemovitosti (FAQ)

Musím platit daň z prodeje nemovitosti v roce 2026? Záleží na délce vlastnictví a způsobu využití. Pokud jste vlastnili nemovitost déle než 10 let nebo v ní měli trvalé bydliště alespoň 2 roky před prodejem, jste od daně z příjmu osvobozeni. V ostatních případech se zisk zdaňuje sazbou 15 % nebo 23 %. Každý případ je individuální a doporučuji konzultaci s daňovým poradcem.

Jak zjistím reálnou cenu své nemovitosti? Nejspolehlivější způsob je nechat si zpracovat tržní odhad od certifikovaného realitního makléře. Na rozdíl od online kalkulaček zohlední všechna specifika vaší nemovitosti i aktuální poptávku v lokalitě. Tržní odhad pro vás zpracuji zdarma a nezávazně, stačí se ozvat.

Co je advokátní úschova a potřebuji ji? Advokátní úschova je způsob převodu kupní ceny, při kterém jsou peníze uloženy u advokáta nebo notáře a prodávající je obdrží až po úspěšném zápisu kupujícího do katastru. Chrání obě strany před rizikem podvodu a dnes je naprostým standardem každého seriózního prodeje.

Pomůžete i s oceněním nemovitosti pro dědické řízení nebo vypořádání podílů? Ano, tato agenda tvoří důležitou část mé praxe. Zpracovávám podklady a tržní odhady pro dědická řízení, pomáhám s vypořádáním spoluvlastnických podílů i s prodejem podílů na nemovitostech, tedy situacemi, které jsou právně složitější a vyžadují zkušeného odborníka.

Prodáváte také komerční nemovitosti, pozemky nebo developerské projekty? Ano. Vedle bytů se věnuji prodeji rodinných a činžovních domů, pozemků, chat, chalup, komerčních nemovitostí, kancelářských prostor a skladů. Spolupracuji také s developery na prodeji projektů v různých fázích realizace.

Jak vybrat správného realitního makléře? Ptejte se na délku praxe, počet realizovaných obchodů, znalost konkrétní lokality, způsob marketingu a reference od klientů. Dobrý makléř vám tyto informace rád poskytne. Mám složenou státní zkoušku profesní kvalifikace realitního zprostředkovatele, za 5 let realitní praxe jsem doprovázel více než 150 klientů a uzavřel 65 obchodů, přičemž se opírám o 25 let obchodních zkušeností s mezinárodním přesahem.

Jaká je nejlepší doba pro prodej nemovitosti? Jaro (únor až duben) a podzim (září až říjen) jsou sezónně nejsilnějšími obdobími s nejvyšším počtem aktivních kupujících. Letní měsíce a přelom roku přinášejí méně zájemců, ale pro správně připravenou a správně oceněnou nemovitost to není překážka úspěšného prodeje.

Co dělat, když se nemovitost prodává příliš dlouho? Nejprve prověřit cenu, protože příliš vysoké nacenění je nejčastější příčinou. Dále zkontrolovat kvalitu prezentace a fotografií a případně upravit marketingovou strategii. Pokud se nemovitost neprodá do 8 týdnů, je čas na odbornou konzultaci a revizi celého přístupu.

Proč svěřit prodej nebo pronájem nemovitosti Michalu Bláhovi

Realitní trh v Praze, Středočeském kraji, Plzni, Hradci Králové a Krkonoších znám z každodenní práce přímo z terénu. Za 5 let realitní praxe jsem uzavřel 65 obchodů a provázel více než 150 klientů celým procesem od prvního odhadu ceny až po předání klíčů. Před realitní kariérou jsem 25 let působil jako obchodník s mezinárodním přesahem, což mi dává výhodu v jednání, vyjednávání a orientaci v potřebách klientů ze zahraničí i tuzemska. Mám složenou státní zkoušku profesní kvalifikace realitního zprostředkovatele, využívám profesionální fotografii, virtuální prohlídky a cílenou online reklamu a spolupracuji s ověřenými advokátními kancelářemi, které zajistí bezpečný průběh každé transakce.

Každý obchod vedu osobně bez asistentů a bez přeposílání mezi kolegy. Ať prodáváte byt, rodinný dům, pozemek, chatu, komerční prostor nebo řešíte ocenění pro dědické řízení a vypořádání podílů, jsem schopen vám pomoci komplexně a s plnou odpovědností za výsledek.

Nevíte si rady s prodejem, nebo pronájem nemovitosti? Neváhejte se na mě obrátit

Pokud uvažujete o prodeji nebo pronájmu nemovitosti v Praze, Středočeském kraji, Plzni, Hradci Králové nebo Krkonoších a okolí, neváhejte mě kontaktovat. Během nezávazné konzultace vám řeknu, za kolik lze vaši nemovitost reálně prodat, jak dlouho to bude trvat a jak celý proces bezpečně zvládnout.

📞 +420 731 098 231

🌐 www.blahareality.cz