Týká se i vás. Jak ho vyřešit?
S narůstajícími cenami nemovitostí se zvyšuje riziko podpojištění. Tento stav může mít pro vás nežádoucí důsledky, ale máme pro vás tipy, jak si s tím poradit a být v klidu.
Je zjevné, že tornádo na Moravě zdůraznilo nutnost mít správně pojištěnou nemovitost. Je naprosto klíčové zajistit, aby nemovitost nebyla podpojištěna, což znamená, že by byla pojištěna na částku nižší než její aktuální hodnota. Není neobvyklé, že skutečná hodnota bytu nebo domu a hodnota uvedená v pojistné smlouvě se mohou lišit o desítky procent.
V případě, že vaše nemovitost není správně pojištěna, tedy je podpojištěna, hrozí vám velké riziko. Pokud by došlo k nějaké katastrofě, pojišťovna by vám totiž vyplatila peníze podle výše pojistné částky uvedené ve smlouvě, nikoliv podle skutečné hodnoty nemovitosti v současnosti. To může vést k velkým problémům, neboť v mnoha situacích by to nemuselo stačit ani na náhradu způsobených škod, ani na zajištění nového bydlení.
Rostoucí ceny nemovitostí způsobují podpojištění
Nic nového není na tom, že podpojištění nemovitostí je trvalým problémem, který je navíc zhoršován rapidním růstem cen nemovitostí v posledních letech. Tyto ceny mohou přeměnit pojistné smlouvy uzavřené před několika lety na bezcenné papíry, protože v případě potřeby by vyplacená částka nemusela být dostatečná na pokrytí skutečných škod.
Je-li pojistná smlouva uzavřena před několika lety, může se stát, že v důsledku rychle rostoucích cen nemovitostí se hodnota majetku mnohonásobně zvýší a pojistné plnění již nedostačuje na pokrytí reálné škody. Pokud tedy máte například pojistěný byt za 2 miliony Kč, který se dnes již prodává za 4 miliony Kč, a v bytě vznikne škoda za 1 milion, pojišťovna vyplatí pouze polovinu této částky, protože se řídí hodnotou bytu ze dne uzavření pojistné smlouvy. Je důležité si tuto skutečnost uvědomit a mít na paměti, že v takové situaci není majetek plně pojištěn. Když kupujete nemovitost, která je zatížena hypotékou, musí být v určité fázi převodu vaší nemovitostí, která zajišťuje tento cizí dluh. Toto zástavní právo je právo věcné, což znamená, že osud věci, která je zatížena, bude sdílet s kupujícím a přejde na něj spolu s nemovitostí.
Nejste podpojištěni? Nechte si zdarma spočítat cenu nemovitosti
Nejste si jisti, zda podpojištění není i váš problém? Zdarma vám odhadneme cenu nemovitosti.
Jak prodat nemovitost s hypotékou?
Je důležité vzít v úvahu, jak bude kupující financovat nákup vaší nemovitosti. Pokud bude kupující platit vlastními prostředky, bude obvykle složit celou kupní cenu do úschovy a část z této částky bude použita na splacení hypotéky, poté co dojde k převodu vlastnického práva. Tento postup poskytuje kupujícímu jistotu, že ačkoliv je nemovitost zatížena zástavním právem při uzavírání kupní smlouvy, bude tento zástavní vztah zrušen v průběhu následného vypořádání kupní ceny a kupující tak získá nemovitost bez jakýchkoliv omezení.
Pokud bude kupující financovat nákup nemovitosti částečně z hypotečního úvěru, bude celý proces podobný, ale s tím rozdílem, že banka kupujícího nebude převádět část peněz do úschovy, ale přímo je vyplatí vaší bance k splacení hypotéky. Tímto způsobem si banka kupujícího zajistí, že vaše staré zástavní právo bude skutečně zrušeno a její nové zástavní právo bude v prvním pořadí.
S tímto postupem souvisí ještě jedna důležitá skutečnost, a to zřízení druhého zástavního práva k nemovitosti, kterou prodáváte. Nové zástavní právo má za úkol zajistit peníze, které banka půjčuje kupujícímu na nákup vaší nemovitosti. I když se jedná o cizí dluh (dluh kupujícího vůči bance) z vašeho pohledu, vaše nemovitost bude v určité fázi sloužit jako záruka pro tento cizí dluh. I když to pro kupujícího nemusí být pohodlné, hypoteční praxe nepřipouští jiné řešení. Na druhou stranu, tento postup obvykle nezpůsobuje zásadní problémy, protože zástavní právo je věcné právo a sdílí osud věci, kterou zatěžuje. Po převodu vlastnického práva k vaší nemovitosti tedy nové zástavní právo přejde spolu s nemovitostí na kupujícího.
Správné načasování ušetří nervy
Je nutné stanovit správný termín pro splacení hypotéky při prodeji vaší nemovitosti. Tento termín bude odlišný podle toho, zda kupující platí kupní cenu z vlastních zdrojů nebo z hypotečního úvěru. Banka vypočítá veškeré své pohledávky k požadovanému termínu, aby se dosáhlo zániku zástavního práva na vaší nemovitosti. Zástavní právo a dluh jsou akcesorní, takže zástavní právo zanikne vždy společně s dluhem, který zajišťuje.
Nemusíte se bát prodat nemovitost, která je zatížena zástavním právem, protože to není zásadní překážka. Naopak, v dnešní době nabízí prodej nemovitosti zajímavé obchodní příležitosti, které mohou pomoci splatit nejen hypotéku vázanou na prodávanou nemovitost, ale i druhou hypotéku na jiné nemovitosti. Pokud máte stávající hypotéku s fixním obdobím, které brzy skončí, může se tento postup jevit jako zajímavé řešení, zejména vzhledem k neustále rostoucím úrokovým sazbám hypotečních úvěrů.
Je důležité mít na paměti, že prodej nemovitosti zatížené zástavním právem si vyžaduje pečlivé plánování a koordinaci mezi smluvními stranami a jejich bankami, aby byl celý proces úspěšný. Pokud máte jakékoli pochybnosti ohledně plánování nebo provedení jednotlivých kroků, měli byste se poradit s odborníky, kteří vám pomohou zajistit hladký průběh celého procesu.
Autor článku Miroslav Pleva je realitním advokátem spolupracujícím s franšízantem sítě realitních kanceláří RE/MAX.
