V oblasti nájemního bydlení existuje mnoho nejasností. Pro začátek si tedy pojďme ujasnit základní pojmy – konkrétně rozdíl mezi nájmem, podnájmem a pronájmem.
Stručně řečeno:
- Nájem představuje vztah mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem. Existuje mnoho druhů věcných břemen, přičemž některá z nich nejsou evidována v katastru nemovitostí.
- Podnájem nastává v případě, kdy nájemce přenechává byt či pokoj k užívání další osobě.
- V českém právním řádu se pojem „pronájem“ oficiálně nevyskytuje.
Pronájem neexistuje
Opravdu. Přestože se s tímto termínem běžně setkáváme a často jej i používáme, v českém právu neexistuje. Z toho vyplývá, že není možné uzavřít pronájemní smlouvu.
Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?
Pojmy nájem a podnájem mají v právním rámci jasně stanovené definice. Nájem označuje smluvní vztah mezi vlastníkem nemovitosti a nájemníkem, který si ji pronajímá. Pokud se jako majitel rozhodnete svou nemovitost pronajmout, uzavíráte s nájemníkem nájemní smlouvu. Ta musí splňovat zákonem stanovené náležitosti a může být sjednána na dobu určitou nebo neurčitou. Obě smluvní strany z ní získávají práva a povinnosti, které vymezuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Podnájem funguje trochu jinak. Jak název napovídá, podnájemník si nemovitost nepronajímá přímo od majitele, ale od nájemníka, který ji sám užívá na základě nájemní smlouvy. Mezi nájemníkem a podnájemníkem je uzavřena podnájemní smlouva, na kterou se nevztahují stejná zákonná pravidla jako u nájmu. Podmínky podnájmu si tak obě strany mohou dohodnout volněji. Klíčové je, že podnájemní smlouva nesmí být sjednána na delší dobu, než trvá samotná nájemní smlouva nájemníka.
Víte, za jakých podmínek může nájemník či podnájemník dostat výpověď?
Musí majitel souhlasit s podnájmem?
Záleží na konkrétní situaci. Pokud nájemce nadále užívá byt a chce si k sobě přibrat podnájemníka, není nutné žádat majitele o souhlas. O této skutečnosti jej však musí informovat. V případě, že chce nájemce nemovitost někomu přenechat a pronajímat ji sám, bez výslovného souhlasu majitele to nebude možné. Majitel by měl svůj (ne)souhlas vyjádřit do 30 dní. Tyto záležitosti bývají obvykle specifikovány v nájemní smlouvě.
Nájem v družstevním bytě
Při družstevním bydlení se vždy jedná o podnájem, a proto je nutné mít souhlas bytového družstva. Proč? Vlastníkem bytu není jednotlivá osoba, ale samotné bytové družstvo. To si může stanovit vlastní podmínky, nebo dokonce úplně vyloučit podnájem. Je důležité si proto vždy předem prostudovat stanovy a nájemní smlouvu, než nabídnete byt někomu dalšímu.
