Při prodeji nemovitosti v České republice mohou fyzické osoby za určitých podmínek osvobodit zisk z prodeje od daně z příjmu. Klíčovým pojmem je tzv. časový test, tedy minimální doba, po kterou musíte nemovitost vlastnit nebo v ní bydlet, abyste zisk nemuseli danit.

Tento článek vysvětluje aktuální podmínky, změny platné od roku 2021, výjimky a přináší i praktický výpočet daně, pokud podmínky nesplníte.

Ve zkratce:

Co je časový test u nemovitostí?

Časový test je stanovená doba držby nebo užívání nemovitosti, po jejímž uplynutí je prodej osvobozen od daně z příjmu fyzických osob.

1. Časový test vlastnictví (10 let)

Od roku 2021 platí, že pokud nemovitost nevlastníte déle než 10 let, zisk z jejího prodeje je zdanitelný. Dříve byl časový test 5 let, ale novela zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů ho prodloužila u nemovitostí pořízených po 1. 1. 2021.

Pokud jste nemovitost koupili před tímto datem, platí pro vás stále časový test 5 let.

2. Časový test bydlení (2 roky)

Pokud jste v prodávané nemovitosti měli bydliště alespoň 2 roky před prodejem, můžete být také od daně z příjmu osvobozeni – bez ohledu na délku vlastnictví. Stačí prokázat skutečné užívání pro vlastní potřeby (např. trvalé bydliště, faktické užívání bytu či domu).

Výjimka: použití výnosu na vlastní bydlení

Pokud časový test nesplníte, ale prokazatelně použijete celý výnos z prodeje nemovitosti na pořízení vlastního bydlení, můžete také získat osvobození od daně.

Podmínky:

Peníze použijete do 1 roku od prodeje na koupi nové nemovitosti pro vlastní bydlení.
Nebo jste si již nemovitost pořídili před prodejem a peníze použijete na splátku úvěru.
Musíte doložit finanční tok (např. úvěrová smlouva, kupní smlouva, doklady o platbách).

Praktický příklad výpočtu daně z příjmu

Příklad:

Koupíte byt za 2 000 000 Kč v roce 2022.
V roce 2025 ho prodáte za 2 800 000 Kč.
Časový test 10 let není splněn, v bytě jste nebydleli a výnos nepoužijete na nové bydlení.

Zisk z prodeje (rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou):
2 800 000 Kč – 2 000 000 Kč = 800 000 Kč

Tento zisk je nutné zdanit podle §10 zákona o dani z příjmů.

Daň z příjmu (15 %):
15 % z 800 000 Kč = 120 000 Kč

V některých případech se může uplatnit i vyšší sazba (23 %) pro vysokopříjmové poplatníky (příjmy nad cca 2 mil. Kč ročně).

Kdy a jak daň přiznat?

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti je nutné uvést v daňovém přiznání za daný kalendářní rok, kdy došlo k podpisu kupní smlouvy (nikoliv pouze k rezervaci).

Přiznání se podává nejpozději do 1. dubna následujícího roku (elektronicky do 2. května). Pokud spolupracujete s daňovým poradcem, můžete termín prodloužit až do 1. července.

Pozor: neplést si daň z příjmu a daň z nemovitosti

Daň z příjmu platíte při zisku z prodeje nemovitosti.
Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v roce 2020.
Daň z nemovitosti (dříve nemovitostí) je každoroční daň placená vlastníkem – s prodejem jako takovým nesouvisí.

Shrnutí: jak neplatit daň z příjmu při prodeji nemovitosti

✔ Nemovitost vlastním více než 10 let (nebo 5 let u starších nákupů)
✔ Bydlel jsem v nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem
✔ Výnos z prodeje použiji na vlastní bydlení
✔ Prodávám bez zisku (např. pod pořizovací cenou)

Zvažujete prodej nemovitosti? Poradím vám zdarma

Jako realitní makléř se specializací na prodej bytů, domů, pozemků a komerčních nemovitostí nabízím klientům nejen služby při samotném prodeji, ale i konzultace ohledně daňových povinností a strategie, jak legálně minimalizovat zdanění zisku.

Neváhejte mě kontaktovat, pokud:

prodáváte nemovitost a nevíte, zda budete danit,
zvažujete investici a chcete znát daňové důsledky,
potřebujete pomoci s odhadem tržní ceny.

Kontakt:
📞 +420 731 098 231
✉️ michal.blaha@re-max.cz
🌐 www.blahareality.cz

Časový test u nemovitostí: kdy nemusíte platit daň z příjmu při prodeji?