Was gehört zum Gemeinschaftsgut und was nicht? Wie wird der Verkauf einer ehelichen Immobilie gehandhabt? Was ist mit der Vererbung? Was bedeutet die Einschränkung und Teilung der Gütergemeinschaft? Hier sind die Antworten.

Die Gütergemeinschaft entsteht automatisch, wenn die Ehegatten keinen Ehevertrag geschlossen haben. Dieser Vertrag kann auch nach der Eheschließung geschlossen werden.
Das Erbe ist nicht Teil des Gemeinschaftsgutes.
Kann nur ein Ehegatte im Grundbuchamt eingetragen werden? Ja.

Gemeinschaftliches Eigentum der Ehegatten

Die Gütergemeinschaft ist ein Rechtsinstitut, das automatisch mit der Eheschließung eintritt. Wenn die Ehegatten keinen Ehevertrag abschließen (der nach der Hochzeit geschlossen werden kann), unterliegt ihr gemeinsames Vermögen dem gesetzlichen Güterstand. Danach gehört bis auf wenige Ausnahmen alles, was ein Ehegatte oder beide Ehegatten während der Ehe erworben haben, zum Gesamtgut.

Was gehört nicht zum Gemeinschaftseigentum?

Zu den Ausnahmen von der Gütergemeinschaft gehören zum Beispiel Vermögenswerte, die ein Ehegatte durch Schenkung oder Erbschaft erworben hat. Wenn ein Ehegatte ein Haus erbt oder von seinen Eltern geschenkt bekommt, geht das Haus nicht in die Gütergemeinschaft ein, sondern bleibt alleiniges Eigentum dieses Ehegatten. Verkauft der Ehegatte das Haus und verwendet das Geld, um eine andere Immobilie oder einen anderen Gegenstand zu kaufen, so ist auch dieser neu erworbene Gegenstand sein Alleineigentum und nicht Teil des Gemeinschaftseigentums. Im Gegenteil, die Mieteinnahmen aus einem solchen Haus sind bereits Teil des Gemeinschaftseigentums.

Eine weitere Ausnahme ist das Vermögen, das als Ausgleich für eine nichtvermögensrechtliche Beeinträchtigung der natürlichen Rechte des Ehegatten erworben wurde. Dies kann eine finanzielle Entschädigung für erlittene persönliche Schäden wie Schmerzen, soziale Schwierigkeiten, seelische Qualen oder Verdienstausfälle umfassen. Mit diesen Geldern erworbene Gegenstände bleiben auch das alleinige Eigentum des Ehegatten. Wenn also der Ehemann die Entschädigung für die Beeinträchtigung des sozialen Lebens für den Kauf einer Wohnung verwendet, gehört die Wohnung ihm allein und ist nicht Teil des Gemeinschaftseigentums. Die Mieteinnahmen aus einer solchen Wohnung würden jedoch bereits zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Eheliches Vermögen und Verkauf von Immobilien

In der Praxis kommt es häufig vor, dass nur einer der Ehegatten als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen ist, obwohl keine der Ausnahmen von der gesetzlichen Regelung erfüllt ist. Dies liegt daran, dass das Grundbuchamt bei der Bewilligung der Eintragung des Eigentumsrechts nicht prüft, wie die Eigentumsverhältnisse des Erwerbers geregelt sind. So kann es vorkommen, dass, auch wenn nur ein Ehegatte im Grundbuch eingetragen ist, die Immobilie in das Gemeinschaftseigentum beider Ehegatten fällt. Beim Kauf einer Immobilie von einer verheirateten Person ist es daher wichtig zu prüfen, ob die Immobilie zum Gemeinschaftseigentum gehört, und, falls dies der Fall ist, die Zustimmung des anderen Ehegatten zum Verkauf einzuholen. Andernfalls läuft der Käufer Gefahr, dass der Kaufvertrag ungültig wird, da die Zustimmung beider Ehegatten erforderlich ist, um über das Gemeinschaftseigentum zu verfügen.

Die Zustimmung des anderen Ehegatten ist auch dann erforderlich, wenn die zu verkaufende Immobilie nicht zum Gemeinschaftseigentum gehört, sondern den Ehegatten als Familienheim dient. Wenn Sie also eine Immobilie von Ihrem Ehegatten kaufen und sich vergewissern, dass sie nicht zum Gemeinschaftseigentum gehört, sollten Sie die Zustimmung des anderen Ehegatten einholen, wenn beide Ehegatten zuvor dort gewohnt haben. Diese Zustimmung wird auch von den Banken bei der Unterzeichnung eines Hypothekenvertrags verlangt, und zwar häufig unabhängig davon, ob die Ehegatten tatsächlich in der mit der Hypothek belasteten Immobilie wohnen.

Verminderung des ehelichen Vermögens - was ist das?

Was den vereinbarten Güterstand der Gütergemeinschaft (SJM) betrifft, d.h. seine Verringerung oder Teilung, so können die Ehegatten dies vor der Hochzeit oder sogar nach der Eheschließung vereinbaren. Diese Vereinbarung muss jedoch immer vor einem Notar getroffen werden. Der sich daraus ergebende vertragliche Güterstand besteht in der Regel aus einem Gütertrennungsregime, bei dem jeder Ehegatte Eigentum in seinem Alleineigentum erwirbt, auch wenn dieses Eigentum normalerweise zur Gütergemeinschaft gehören würde. Die Ehegatten können auch den Umfang ihrer Gütergemeinschaft einschränken oder erweitern. Sie können beispielsweise vereinbaren, dass ein gemeinsamer Vermögenswert, der zuvor Teil des Gemeinschaftsguts war, zum Alleineigentum eines von ihnen wird, oder umgekehrt, dass ein ausschließlicher Vermögenswert eines von ihnen Teil des Gemeinschaftsguts wird.

Es gibt also viele mögliche Gestaltungen der Vermögensverhältnisse zwischen den Ehegatten und man kann sich nicht immer auf die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch verlassen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Formalitäten beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie zu beachten sind und was alles beachtet werden muss, um den Eigentumsübergang aufgrund der güterrechtlichen Verhältnisse der Ehegatten nicht zu gefährden, wenden Sie sich an die Experten. Wir verfügen über umfangreiche Erfahrung im Umgang mit Immobilientransaktionen, bei denen ein eheliches Element involviert ist, einschließlich Fällen mit ausländischem Element.